Постоянные изменения в законодательстве для правовой системы Российской Федерации не редкость. О том, какие изменения претерпело Законодательство в сфере жилищных отношений в 2006 году, нам рассказывают специалисты Tenzor Consulting Group – Екатерина Ширченко и Марина Фирсова.

(По материалам журнала Салонъ Недвижимости)

В 2006 году был принят ряд нормативных актов, влияющих на функционирование объектов жилищного строительства, в том числе - элитные объекты недвижимости. На федеральном уровне следует отметить, прежде всего, принятие ФЗ от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», которым были внесены изменения в ряд законодательных актов РФ.

Так, несколько упростилась процедура регистрации земельных участков, предоставленных гражданам для ведения дачного и подсобного хозяйства, огородничества, садоводства и индивидуального жилищного строительства, а также зданий и сооружений, расположенных на таких участках. Теперь до 1 января 2010 года не нужно будет получать разрешение на ввод в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства.

Кроме этого, в 2006 году изменения коснулись процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ранее согласно статье 16 ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» государственная регистрация прав проводилась на основании заявления правообладателя, участниками договора или уполномоченным ими лицом при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. В новой редакции указанная статья дополнена положением о том, что в случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, подать заявление о государственной регистрации права и получить свидетельство о регистрации права может и нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие.

Лицам, регистрирующим свои права на недвижимое имущество, следует обратить внимание на то, что с июня этого года обязательным приложением к документам на недвижимое имущество стал план объекта недвижимости или кадастровый план земельного участка. Граждане, осуществляющие индивидуальное жилищное строительство, в связи с отменой п. 5 ст. 25 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства также должны будут предоставлять проектную документацию.

Тем, кто решит воспользоваться своим правом на приватизацию жилого помещения, следует иметь в виду, что в июне этого года срок бесплатной приватизации был продлен до 1 марта 2010 года, более того - действие права на расприватизацию жилых помещений теперь распространяется на всех граждан.

В 2006 году была изменена судьба самовольных построек. Из Гражданского кодекса РФ были исключены положения о возможности признания за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, права собственности на самовольную постройку, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Теперь лица, осуществившие самовольную постройку, смогут признать на нее право собственности в суде только в случае, если она возведена на принадлежащем данному лицу земельном участке.

Принятием Федерального закона от 01 июля 2005 г. № 78-ФЗ была существенно облегчена жизнь лицам, получившим имущество в порядке наследования или дарения. С внесением изменений в гл. 23 Налогового кодекса и отменой Закона РФ от 12 декабря 1991 г. № 2020-1 «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения», доходы, получаемые от физических лиц в порядке дарения, освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций долей, паев, по договорам дарения, зарегистрированным после 1 января 2006 года. В случае если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками, в соответствии с Семейным кодексом РФ, любые доходы, как в денежной, так и натуральной форме, полученные в порядке дарения, освобождаются от уплаты налога на доходы физических лиц. Начиная с 1 января 2007 года не будет взиматься налог с имущества, переходящего в порядке наследования.

Говоря об отношениях в сфере недвижимости, нельзя не затронуть такую динамично развивающуюся сферу отношений, как ипотека. В 2006 году был принят Приказ Минюста РФ № 213, которым утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, возникающей на основании договора или закона, в том числе: при уступке прав по договору об ипотеке и уступке права требования по обеспеченному ипотекой обязательству, при переходе прав на предмет ипотеки, при удостоверении закладной прав залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и внесении в Единый государственный реестр записей о законных владельцах закладной.

ЗАСТРОЙЩИКАМ НА ЗАМЕТКУ! Ввиду того что строительство в нашей стране идет активными темпами, постоянным уточнениям подвергаются градостроительные нормативные акты. Застройщикам следует обратить внимание на поправки в ч. 5 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, принятые в июле 2006 года. Согласно этим поправкам, орган, выдавший разрешение на строительство, в течение 10 дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию будет обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, указанных в ч. 3 ст. 55 Кодекса, а также - осмотр объекта капитального строительства. После этой процедуры заявителю будет выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или мотивированно отказано в его выдаче.

Кроме того, с 1 января 2007 года организации, осуществляющие деятельность по проектированию зданий и сооружений, а также инженерные изыскания для строительства зданий и сооружений, будут освобождены от обязанности оформлять лицензию на осуществление подобного рода деятельности. Соответствующие изменения были приняты ФЗ от 27 июля 2006 г. № 156-ФЗ «О внесении изменений в статью 18 ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности».

Помимо поправок, внесенных на протяжении 2006 года в федеральное законодательство, изменения коснулись и подзаконной нормативно-правовой базы РФ, а также некоторых Постановлений Правительства РФ и ведомственных органов, затрагивающих сферу жилой недвижимости. Так, например, застройщики, осуществляющие долевое строительство многоквартирных жилых домов, с 1 января 2007 года должны будут руководствоваться Постановлением Правительства РФ от 21 апреля 2006 г. № 233 «О требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», которым установлены требования к размеру собственных денежных средств застройщика, порядок расчета размера этих средств, а также - нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика. С 1 января 2007 года минимальный размер собственных денежных средств застройщика должен будет составлять 7% средств, привлеченных на основании договоров участия в долевом строительстве.

Кроме этого, ряд изменений коснулся порядка предоставления гражданам и организациям информации о земельных участках и градостроительной деятельности.

Так, в мае 2006 года Правительство РФ Постановлением № 320 от 27 мая 2006 г. изменило максимальную плату за предоставление сведений Государственного земельного кадастра. С 1 июня 2006 года лицам, обратившимся в органы Государственного земельного кадастра за получением информации о земельном участке, необходимо будет оплатить эту услугу, максимальная стоимость которой ограничена 300 рублями.

Информация о градостроительной деятельности с июня этого года также будет предоставляться платно. Постановлением № 363 Правительством РФ было утверждено Положение об информационном обеспечении градостроительной деятельности, определившее структуру, порядок формирования и ведения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности. Согласно постановлению плата за предоставление сведений, содержащихся в одном разделе информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, составит 1000 рублей, а за предоставление копии одного документа, содержащегося в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, - 100 рублей.

В целях реализации Федерального закона № 93 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты», о котором мы упоминали в начале статьи, были изданы ведомственные акты, уточнившие ряд технических моментов при осуществлении строительной деятельности и оформлении прав на объекты недвижимости.

Например, утверждены новая форма технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и форма декларации об объекте недвижимого имущества. В последнюю теперь будут включаться сведения об адресе (местоположении) объекта, его виде (названии), назначении, площади, количестве этажей, в том числе - подземных, годе создания объекта, материалах наружных стен, подключении к сетям инженерно-технического обеспечения и кадастровом номере земельного участка, на котором объект расположен. (Приказы Минэкономразвития от 15 августа 2006 г. и 17 августа 2006 г.).

Для застройщиков немаловажной будет информация о принятии Министерством регионального развития РФ 19 октября 2006 г. Приказа № 120 «Об утверждении Инструкции о порядке заполнения формы разрешения на строительство», которым был определен порядок заполнения формы разрешения на строительство, утвержденной постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. № 698. Теперь в числе проектных характеристик объекта капитального строительства указываются: общая площадь объекта капитального строительства; площадь земельного участка; количество этажей или высота объекта; строительный объем, включая подземную часть; количество мест, вместимость, мощность, производительность; сметная стоимость объекта капитального строительства при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов.

МОСКВА I Заслуживающими особого внимания представляются изменения в законодательстве Москвы, касающиеся регулирования отношений в области строительства и эксплуатации жилой недвижимости.

Так, с целью создания жителям столицы необходимых условий для использования гаражей и машиномест в домах с подземными гаражами-стоянками, было принято Распоряжение Правительства Москвы от 06 марта 2006 г. № 340-РП «О порядке оформления договоров аренды на гаражи и машиноместа в жилых домах с подземными гаражами-стоянками, относящимися к собственности города Москвы». В соответствии с этим документом Департамент имущества Москвы будет оформлять договоры аренды и устанавливать ставки арендной платы.

Кроме этого, Распоряжением Правительства Москвы от 06 апреля 2006 г. № 550-РП «О порядке финансирования строительства гаражей-стоянок при строительстве жилых домов за счет средств бюджета города Москвы» установлено, что при строительстве жилых домов за счет средств городского бюджета будет осуществляться финансирование строительства гаражей-стоянок под жилыми домами; отдельно стоящих гаражей-стоянок, строительство которых связано с возведением жилых домов, за исключением гаражей-стоянок, имеющих в своем составе объекты гражданской обороны. Стоимость строительства жилых домов с гаражами-стоянками согласовывается с Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы.

Для совершенствования деятельности по строительству на территории Москвы, а также борьбы с самовольными постройками в 2006 году был учрежден Комитет государственного строительного надзора Москвы - правопреемник Инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора, - к компетенции которого отнесено осуществление государственного строительного надзора и регулирование отношений в области строительства с целью обеспечения качества строительной продукции. Кроме того, на органы исполнительной власти города Постановлением Правительства Москвы от 23 мая 2006 г. № 333-ПП возложены обязанности по осуществлению контроля в области строительства и пресечения фактов самовольных построек на территории города.

Помимо борьбы с самовольными постройками власти Москвы в 2006 году позаботились о благоустройстве города. Не секрет, что при строительстве в уже существующей плотной городской застройке существует риск повреждения подземных коммуникаций, из-за чего близлежащие дома могут оказаться в незавидном положении. В 2006 году законодательными органами Москвы были предусмотрены меры ответственности за совершение правонарушений в области благоустройства, а также в области содержания и сохранности подземных инженерных коммуникаций и сооружений. Так, за повреждение инженерных сооружений и коммуникаций при производстве земляных и строительных работ на граждан теперь будет налагаться штраф в размере от 10 до 20 минимальных размеров оплаты труда, на должностных лиц - от 40 до 50, на юридических лиц - от 500 до 700 МРОТ. Совершение действий, приведших к перерыву в эксплуатации инженерных сооружений и коммуникаций, влечет наложение административного штрафа: на граждан -в размере от 15 до 25 минимальных размеров оплаты труда, на должностных лиц - от 40 до 50, на юридических лиц -от 700 до 1000 МРОТ (Закон города Москвы от 4 октября 2006 г. № 48).

ПЕРСПЕКТИВЫ Рассматривая изменения в законодательстве, произошедшие в 2006 году, нельзя не упомянуть и о перспективах дальнейшего совершенствования правового регулирования в данной области. Среди законопроектов, находящихся на рассмотрении в Государственной Думе, особого внимания, на наш взгляд, заслуживает проект Федерального закона № 150306-4 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Проект направлен на устранение пробелов в законодательстве, выявленных при применении механизма привлечения денежных средств физических и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Законопроектом предлагается установить, что помимо договора участия в долевом строительстве денежные средства могут привлекаться путем выпуска специальных облигаций, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с законодательством РФ.

Предлагаются также дополнения, направленные на регулирование порядка действий застройщика при уклонении или отказе участника долевого строительства от принятия объекта, а также -на сокращение сроков государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве до 10 дней после регистрации первого договора участия в долевом строительстве.

Совершенствуется и правовое регулирование в области ведения государственного кадастра недвижимости. Напомним, что в настоящее время в России ведется раздельный учет земельных участков и иных объектов недвижимости. Внесенным в Государственную Думу и уже принятым в первом чтении законопроектом «О государственном кадастре недвижимости» предлагается ввести единый государственный кадастровый учет, который, как нам представляется, сделает информацию по всем объектам недвижимости более систематизированной.

В заключение хотелось бы отметить поправки, внесенные на рассмотрение Думы группой депутатов, которые предлагают предоставить строительным компаниям возможность оформить договоры долгосрочной аренды до 1 июля 2008 года. По мнению многих застройщиков, принятие подобных изменений в Градостроительный кодекс РФ позволит компаниям, не успевшим оформить договоры долгосрочной аренды, завершить девелоперские проекты, замороженные после вступления с 1 октября 2005 года в действие поправок в Земельный кодекс РФ. Напомним, эти поправки обязали местные власти передавать земли под жилищную и коммерческую застройку только через аукционы.

Подводя итоги обзора наиболее значимых изменений законодательства в сфере недвижимости, необходимо отметить, что постоянное внесение изменений в законодательные акты - это реальность функционирования правовой системы Российской Федерации, связанная с тем, что при принятии любого нормативно-правового акта трудно предусмотреть все возможные варианты развития отношений, на регулирование которых он направлен. Уточнения и изменения необходимы для ликвидации существующих правовых пробелов и адаптации законов к фактически складывающимся правоотношениям.